Покупка недвижимости в Болгарии: Жить там, где другие ездят в отпуск

С 2012 года гражданам из Европейского Союза разрешено приобретать не только здания, но и землю, на которой они расположены. Ниже мы приводим советы и информацию о покупке недвижимости в Болгарии.
 
Популярные регионы и уровни цен
 
До принятия нового постановления в 2012 году покупать землю в Болгарии могли только жители страны, но теперь это разрешено и иностранцам, при условии, что они являются гражданами страны Европейского союза. Взгляд на самые популярные регионы показывает, что большое значение имеют, в частности, аэропорты. Особенно высок спрос на недвижимость в районе аэропортов Варны и Бургаса, а горы во внутренних районах страны также привлекают покупателей. В то же время это и самые популярные места для покупки недвижимости для отдыха. Побережье Черного моря также пользуется большим спросом, цены на квартиры там начинаются примерно от 30 000 евро. К югу от Софии находятся горы в районе Боровца или Банско, где цены на новые виллы составляют около 100 000 евро. Учитывая такой уровень цен, кажется вполне понятным решение многих поклонников Болгарии приобрести собственную недвижимость в стране. 
Расходы, связанные с покупкой, составляют два процента на нотариальные и регистрационные сборы, плюс еще от двух до четырех процентов в виде налога на передачу земли, в зависимости от региона. В некоторых случаях уже говорят о пяти процентах. Гонорар брокера делится между покупателем и продавцом, так что каждый должен заплатить половину. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,15 процента. Об этих дополнительных расходах часто забывают, но они требуют наличия определенного капитала, который нужно держать наготове.
 
Покупка земли в Болгарии: На что следует обратить внимание при покупке недвижимости
Прежде всего, важно уточнить, действительно ли предлагаемая недвижимость находится в собственности соответствующего продавца, поскольку один из самых больших - и небезосновательных - страхов покупателей недвижимости заключается в том, что у объекта их мечты на самом деле есть другой владелец. Рекомендуется попросить подтверждение права собственности за последние десять лет, что можно сделать, например, предъявив свидетельство о праве собственности. Нотариальный акт, договор или выписка из земельной книги являются здесь возможными формами доказательства. В этом контексте каждый покупатель должен знать, что он не может полагаться только на нотариуса, поскольку он не обязан проводить проверку права собственности. Он также не обязан информировать покупателя о том, можно ли будет впоследствии оспорить покупку в суде. Здесь важно обратиться за помощью к юристу или опытному агенту по недвижимости, который знаком с действующим местным законодательством и знает, в каких инстанциях получить необходимые документы.
 
Как покупатель, вы должны узнать о любых обременениях на недвижимость. Для этого необходимо получить действующий сертификат, а также так называемый акт ввода в эксплуатацию при покупке новой недвижимости. Это также известно как свидетельство № 16 и позволяет вам пользоваться имуществом. Если у вас нет сертификата, вы не сможете занять недвижимость. 
Кроме того, сертификат в соответствии со статьей 87 Налогового и страхового процессуального кодекса имеет важное значение, так как он предоставляет справку о том, что владелец имущества не имеет долгов перед государством. Хотя владелец также заполняет такой сертификат как часть договора купли-продажи, нет уверенности в том, что это утверждение верно. Официальное свидетельство в соответствии с Налоговым и страховым процессуальным кодексом выдается государством и поэтому является обязательным.
 
Как правило, сначала заключается договор купли-продажи, который характеризуется первоначальным взносом. Обычно это составляет от 10 до 20 процентов от стоимости покупки. Покупатели должны настаивать на получении квитанции, подтверждающей внесение задатка. Предварительный договор должен также регулировать процедуру возможного отказа от договора. Если услуги оказаны, необходимо, чтобы в квитанциях был указан договор и цель использования, чтобы не было дублирования требований. Некоторые продавцы используют неконкретные инструкции по оплате и просто требуют повторить сумму. По этой причине также всегда важно полагаться на надежного брокера и/или адвоката, потому что следует признать одну вещь: В Болгарии (как и в других странах), безусловно, мало серьезных продавцов. Поэтому также важно тщательно проверить предварительный договор, чтобы риск был распределен надлежащим образом.
 
Присутствие не обязательно: покупка через уполномоченного представителя
Для заключения предварительного договора, а также для составления впоследствии нотариального договора личное присутствие покупателя не является обязательным. Этими процедурами также может заниматься адвокат или человек с доверенностью. Однако важно, чтобы выданная доверенность была действительной и давала покупателю право на приобретение недвижимости. Поэтому доверенность следует проверить на юридическую действительность, а также проверить ее содержание. Кроме того, "посылать" на покупку недвижимости или регулировать детали следует только человека, которому вы доверяете, чтобы в итоге вас не использовали в своих интересах.
 
Даже если вы сами не сможете присутствовать при совершении покупки, не стоит принимать решение о покупке по праздничному капризу. Посетите выбранное место несколько раз, поговорите с людьми. Посмотрите на местность глазами местного жителя и проверьте все объекты, которые могут быть важны для дальнейшей жизни здесь. Есть ли на территории торговые объекты и поставщики услуг? А как насчет медицинского обслуживания? Есть ли поблизости другие экспатрианты? Многие из этих пунктов на первый взгляд могут показаться неактуальными, но они оказываются весьма важными в повседневной жизни и могут стать серьезной проблемой, если не соответствовать. Кроме того, вам, конечно же, следует тщательно проверить предоставленные документы: Лучше всего проверить на месте, действительно ли описанное имущество находится там, где указано.
 
Особый случай: Приобретение содержания зданий и сельскохозяйственных земель
Не всякая недвижимость может быть свободно приобретена иностранцами, даже если они являются выходцами из Европейского Союза: Речь идет о землях для обслуживания зданий и сельскохозяйственных землях. Оба вида земли можно приобрести только через юридическое лицо, поэтому необходимо учредить болгарскую компанию. Эта компания покупает имущество, которое, в свою очередь, может быть использовано заинтересованным лицом. Однако компания владеет имуществом и не ведет активной предпринимательской деятельности. Но будьте осторожны: нулевой баланс все равно нужно составлять каждый год, что влечет за собой расходы. Ежегодно на эти цели расходуется до 300 евро. Фермерам ЕС разрешено покупать сельскохозяйственные земли, что стало возможным без каких-либо проблем с 2014 года. На самом деле предполагалось продлить запрет на покупку до 2020 года, но Конституционный суд в Софии признал запрет на покупку прекращенным и даже неконституционным. Однако с тех пор цены на хорошие сельскохозяйственные земли выросли и в некоторых случаях отличаются в три раза от прежних цен на сельскохозяйственные земли.