Seit dem Jahr 2012 ist es Bürgern aus der Europäischen Union gestattet, nicht nur Gebäude, sondern auch die Grundstücke, auf denen sich die Gebäude befinden, käuflich zu erwerben. Im Folgenden geben wir Tipps und Informationen zum Immobilienkauf in Bulgarien.

Beliebte Regionen und Preisniveau

War es bis zur Neuregelung in 2012 nur Einwohnern des Landes erlaubt, Grundstücke in Bulgarien zu erwerben, dürfen dies nun auch Ausländer, sofern sie Bürger eines Landes der Europäischen Union sind. Bei einer Betrachtung der beliebtesten Regionen zeigt sich, dass vor allem die Flughäfen eine große Bedeutung haben. So finden sich im Umkreis der Airports Varna und Burgas besonders hohe Nachfragen an Immobilien, auch die Berge im Inneren des Landes locken Käufer an. Gleichzeitig sind das auch die beliebtesten Standorte für Urlaubsimmobilien. Die Schwarzmeerküste ist ebenfalls sehr gefragt, die Preise für Appartements beginnen dort bei rund 30.000 Euro. Die Berge bei Borovets oder Bansko finden sich südlich von Sofia, dort liegen die Preise für neue Villen bei ungefähr 100.000 Euro. Angesichts dieses Preisniveaus scheint es nur allzu verständlich, dass sich viele Bulgarienfans dazu entscheiden, eine eigene Immobilie im Land zu erwerben. 
Die Kosten, die mit dem Kauf in Verbindung stehen, liegen bei zwei Prozent für die Notar- und Einschreibegebühren, dazu kommen noch einmal je nach Region zwei bis vier Prozent Grunderwerbssteuer. Teilweise ist bereits von fünf Prozent die Rede. Die Courtage für den Makler wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, sodass jeder die Hälfte zu tragen hat. Die jährlich zu zahlende Grundsteuer liegt bei 0,15 Prozent. Diese Nebenkosten werden häufig vergessen, verlangen aber die Bereithaltung eines gewissen Eigenkapitals.

Grunderwerb in Bulgarien: Darauf sollten Sie beim Immobilienkauf achten

Wichtig ist vor allem die Klärung der Frage, ob die angebotene Immobilie tatsächlich im Besitz des jeweiligen Verkäufers ist, denn eine der größten – und nicht unbegründeten – Ängste von Immobilienkäufern besteht darin, dass das Objekt ihrer Träume eigentlich einen anderen Eigentümer hat. Es ist empfehlenswert, den Eigentumsnachweis für die letzten zehn Jahre zu verlangen, was beispielsweise durch die Vorlage einer Eigentumsurkunde möglich ist. Eine notarielle Urkunde, ein Vertrag oder der Auszug aus dem Grundbuch sind hier mögliche Nachweisformen. In dem Zusammenhang sollte jeder Käufer wissen, dass er nicht allein auf den Notar vertrauen kann, denn dieser ist nicht dazu verpflichtet, die Prüfung der Eigentumsverhältnisse vorzunehmen. Er muss den Käufer auch nicht darauf hinweisen, ob der Kauf später auf dem Gerichtsweg anfechtbar sein wird. Hier ist die Hilfe eines Rechtsanwaltes oder erfahrenen Immobilienmaklers wichtig, der sich mit den geltenden Rechten vor Ort auskennt und weiß, bei welcher Behörde die nötigen Dokumente zu beschaffen sind.

Immobilien Bulgarien mit Meerblick
Immobilien Bulgarien mit Meerblick

Als Käufer sollten Sie sich über Belastungen, die auf der Immobilie liegen, informieren. Lassen Sie sich dazu eine aktuelle Bescheinigung geben, außerdem beim Kauf einer neuen Immobilie eine sogenannte Inbetriebnahmebescheinigung. Diese wird auch als Zeugnis Nr. 16 bezeichnet und erlaubt die Nutzung des Objekts. Liegt die Bescheinigung nicht vor, kann es sein, dass Sie das Objekt nicht bewohnen können. 
Des Weiteren ist die Bescheinigung nach Art. 87 der Steuer- und Versicherungsprozessordnung wichtig, denn diese gibt eine Aussage darüber, dass der Eigentümer der Immobilie schuldenfrei gegenüber dem Staat ist. Eine solche Bescheinigung füllt der Eigentümer zwar auch im Rahmen des Kaufvertrags aus, doch eine Sicherheit, dass diese Angabe richtig ist, gibt es nicht. Die offizielle Bescheinigung nach der Steuer- und Versicherungsprozessordnung ist vom Staat ausgestellt und daher bindend.

Normalerweise wird zuerst ein Kaufvertrag geschlossen, der durch eine Anzahlung gekennzeichnet ist. Diese beträgt üblicherweise zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises. Käufer sollten zwingend auf einer Quittung bestehen, die die Leistung der Anzahlung bescheinigt. Im Vorvertrag sollte überdies die Verfahrensweise zum möglichen Rücktritt aus dem Vertrag geregelt sein. Werden Leistungen getätigt, sollten auf den Quittungen unbedingt Vertrag und Verwendungszweck aufgeführt sein, damit es nicht zu einer doppelten Forderung kommt. Manche Verkäufer nutzen wenig konkret formulierte Zahlungsanweisung und fordern den Betrag einfach noch einmal. Auch aus diesem Grund ist es immer wichtig, auf einen vertrauenswürdigen Makler und/oder Rechtsanwalt zu setzen, denn eines muss zugegeben werden: Es gibt in Bulgarien (wie auch in anderen Ländern) durchaus wenig seriöse Verkäufer. Daher ist es auch wichtig, den Vorvertrag genau prüfen zu lassen, damit das Risiko angemessen verteilt wird.

Keine Anwesenheitspflicht: Kauf über einen Bevollmächtigten

Für den Abschluss des Vorvertrages und auch für den danach aufzustellenden notariellen Vertrag ist die persönliche Anwesenheit des Käufers nicht zwingend notwendig. Auch ein Anwalt oder eine Person mit einer Vollmacht kann diese Vorgänge regeln. Wichtig ist allerdings, dass die erteilte Vollmacht auch gültig ist und dass sie überhaupt zum Kauf einer Immobilie berechtigt. Die Vollmacht sollte daher auf rechtliche Gültigkeit überprüft werden, wobei auch der Inhalt zu prüfen ist. Des Weiteren sollten Sie nur eine Person Ihres Vertrauens zum Kauf der Immobilie bzw. zum Regeln der Einzelheiten „entsenden“, damit Sie am Ende nicht übervorteilt werden.

Auch wenn Sie selbst nicht zur Regelung des Kaufs direkt vor Ort sein können, sollten Sie sich nicht aus einer Urlaubslaune heraus für den Kauf entscheiden. Besuchen Sie den ausgewählten Ort mehrfach, sprechen Sie mit den Leuten dort. Sehen Sie die Gegend mit den Augen eines Einheimischen und prüfen Sie alle Einrichtungen, die für das weitere Leben hier wichtig sein können. Sind Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleister vor Ort? Wie steht es um die medizinische Versorgung? Gibt es andere Auswanderer in der Nähe? Viele dieser Punkte scheinen auf den ersten Blick nicht relevant, doch sie erweisen sich im täglichen Leben als durchaus wichtig und können, wenn sie nicht passen, zum ernsten Problem werden. Des Weiteren sollten Sie die zur Verfügung gestellten Unterlagen natürlich genau prüfen: Vergewissern Sie sich am besten vor Ort, ob die beschriebene Liegenschaft tatsächlich dort ist, wo sie angegeben wurde.

Sonderfall: Kauf von Bauerwartungs- und Agrarland

Nicht jede Immobilie darf frei von Ausländern gekauft werden, auch wenn sie aus der Europäischen Union kommen: Es geht hier um Bauerwartungs- und Agrarland. Beide Arten sind nur über eine juristische Person zu kaufen, weshalb die Gründung einer bulgarischen Gesellschaft nötig wird. Diese kauft die Immobilie, welche wiederum durch den Interessenten genutzt werden kann. Die Gesellschaft hält das Objekt aber und ist nicht geschäftlich aktiv. Doch Vorsicht: In jedem Jahr muss dennoch eine Nullbilanz erstellt werden, was mit Kosten verbunden ist. Bis zu 300 Euro fallen dafür jährlich an. EU-Landwirte dürfen Agrarflächen kaufen, was seit 2014 problemlos möglich ist. Eigentlich sollte eine Verlängerung des Kaufverbots bis 2020 erreicht werden, doch das Verfassungsgericht in Sofia hatte das Kauverbot für beendet und sogar für verfassungswidrig erklärt. Die Preise für gutes Agrarland sind allerdings seither gestiegen und unterscheiden sich teilweise um das Dreifache zu früheren Ackerlandpreisen.